Kentsel Dönüşüm Uygulaması

Dr. Hüseyin TEKEL, Grup Tekel

Özet: Bu çalışma kapsamında, deprem riskinin ülkemiz için büyüklüğü belirtilmiş, bu kapsam da 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasasının önemi vurgulanmış, yasanın uygulanmasındaki olumlu ve olumsuz gelişmelere yer verilmiş, konuyla ilgili önerilerde bulunulmuştur.
Anahtar Kelimeler: Deprem, Risk, Dönüşüm

Urban Transformation Application
Abstract: In the scope of this study, the risk of an earthquake specified for our country, in this context, the importance of urban transformation Low No.6306 highlighted, positive and negative developments in the implementation of the low have been, made suggestions on the subject.
Keywords: Earthquake, Risk, Transformation

A. GİRİŞ
Geniş bir coğrafyaya yayılmış olan ülkemiz, deprem, sel, heyelan, çığ ve yangın afetlerine maruz kalmaktadır. Bunlardan deprem hariç diğer afetler mevzi olup maddi ve manevi kayıpları telafi edilebilecek ölçüdedir. Alınan veya alınacak önlemlerle bu kayıplar minimize edilebilmektedir. Ancak, deprem için bunu söylemek mümkün değildir. Deprem kayıpları maddi ve manevi boyutları ile telafisi çok zor ve hata mümkün değildir. Dolayısıyla ülkemiz için, birinci öncelikli olan deprem afetine karşı önlemleri almak hayati önem taşımaktadır.

Şekilde ülkemizdeki diri fayların haritası görülmektedir. Diri fayların yoğunluğu batı ve doğu Anadolu bölgelerinde olsa da, depremin şiddetine bağlı olarak etki alanları dikkate alındığında hemen hemen, ülkemizin, tamamının deprem riski altında olduğu görülmektedir.

Maalesef, bilinçsiz ve gelişigüzel yapılaşmadan dolayı, ülkemizin sanayi ve yoğun nüfus bölgeleri deprem riski yüksek olan batı bölgesinde yer almaktadır. Bugüne kadar gerekli önlemler alınmadığı için, potansiyel deprem riski günümüze kadar artarak gelmiştir. Bu bölgede meydana gelmesi muhtemel deprem veya depremlerde ülkemizin can ve mal kaybı bakımından yıkıma uğrayacağı kesindir. Bilinen bu gerçeğe karşın, bugüne kadar, yönetimler günü kurtarmaya çalışmış, ciddi bir önlem almamıştır. Bu kapsamda kentsel dönüşüm yasası devrim niteliğinde olup, yasanın amacı doğrultusunda uygulanması ülkemizi için hayati önem taşımaktadır.

B. UYGULAMA
Ülkemiz için hayati önem taşıyan 6306 sayılı yasa, asıl amacına uygun olarak değil, ranta yönelik olarak uygulanmaktadır. Buda yasanın asıl amacına ulaşmasını engellemektedir. Yasanın amacına yönelik olarak uygulanabilmesi için, yapıların incelettirilmesi fertlerin tercihine bırakılmamalıdır. Tıpkı 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu uygulamasında olduğu gibi, belli bir zaman aralığında, başta 1. ve 2. deprem bölgelerinde yer alan yapılar olmak üzere, tüm yapıların riskli olup olmadığının incelettirilmesi zorunluluğu getirilmelidir. Bu kapsamda, belli bir oranda 5627 sayılı ısı verimliliği yasasının da gereği yapılmış olacaktır.

Örneğin Ankara’nın Bala, Çamlıdere, Evren vb. 1. ve 2. deprem bölgelerinde bireysel kentsel dönüşüm faaliyeti bulunmazken, dördüncü derece deprem bölgesinde yer alan merkezde yoğun bir faaliyet bulunmaktadır. Maalesef bu faaliyetler deprem riski yüksek olan Demetevler gibi semtlerde değil, deprem riskinin daha az olduğu tek katlı gecekondu bölgelerinde ve yığma yapılarda yoğunlaşmaktadır. Çünkü bu bölgedeki gecekondularda maliklerin hiçbir katkısı olmadan, dönüşüm sonucunda çok büyük getiri sağlanmaktadır. Ayrıca, hazine arsalarına bedelsiz sahip olan bu kişilere, sınırlı kaynaklar, kira yardımı yapılarak tüketilmektedir. Yığma yapılar şehrin merkezinde oldukları için, arsaları çok değerli olduğundan, yeni kat ilavesi veya mimari plan değişikliği ile kazanılan daireler müteahhide verilerek dönüşüm sağlanabilmekte veya hak sahiplerinin çok sınırlı katkılarına ihtiyaç duyulmaktadır. Dönüşüm sonucunda, gayrimenkuller iki, üç misli değer kazanmaktadırlar. Bunlar dışındaki dönüşümler yok denecek düzeydedir. Ve bu durum İstanbul başta olmak üzere, ülke genelinde geçerli olmaktadır.

Bu davranışın temelinde ekonomik etkenler rol oynamaktadır. Alım gücü yüksek kesim zaten villa veya site türü deprem riski olmayan yapılarda yaşamaktadır. Geriye kalan orta kesimin ekonomik koşulları yeterli olmadığı için, kendi imkanları ile yapılarını dönüştürmeleri mümkün olamamaktadır. Sadece kira yardımı ve kredi kullanımı yeterli olmamaktadır. Bu gerçek dikkate alınarak, riskli yapılarla ilgili imar düzenlemelerinde birer ilave kat gibi, teşvik edici önlemler getirilmelidir. Bu gerçek Ankara da olduğu gibi tüm bölgeler için de geçerlidir. İstanbul’dan sonra en yoğun kentsel dönüşümün İzmir’de değil de Ankara’da olması bunun en güzel göstergesidir.

Ülkemiz için yaşamsal olan bu konunun çözümü için, devletin seferber olması, çözümü halkın tercihine bırakmaması gerekmektedir. Bunun için, sadece bölgesel boyutta değil, tüm mevcut yapı stokundaki binalar incelenmeli, risk durumuna göre sınıflandırılmalı ve maliklerine dönüşüm için belli bir süre verilmeli, doğabilecek ekonomik sorunlar için çözüm üretilmelidir.

Ferdi dönüşümler sadece münferit blokların yenilenmesiyle sınırlı kalmaktadır. Yasanın ön gördüğü, çevreye ve kent estetiğine katkısı çok sınırlı kalmaktadır. Gecekondu bölgelerinin dönüşümleri imar planlarına uygun olarak yapılmaktadır. Bunun sonucunda da çelişkili durumlarla karşılaşılmaktadır.

Kentsel dönüşüm kapsamında, hak sahiplerinin uzlaşmasıyla sağlanan yapılaşma bölgesinde yeşil tamamen yok edilmiştir. Henüz dönüşmemiş bölge ile dönüşmüş bölge arasındaki çarpıcı görüntü düşündürücüdür. “Kaş yapalım derken göz çıkartma” özdeyişine tam uygun bir örnek. Bu, tamamen hatalı imar planlarının sebep oldukları bir sonuçtur. 6306 sayılı yasa kapsamında sadece yapıların değil, imar planlarının da yasanın amacına uygun olan düzenlenmesine ihtiyaç duyulmaktadır.

Böyle bir uygulamaya örnek olarak, Ankara’nın kuzeyinde, Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi’nin uygulanması verilebilir. Kuzey Ankara bölgesindeki sağlıksız gece kondu bölgesinin düzenlenmesi için, 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu çıkartılmış, bu yasanın uygulanması ile bölgede güvenli yapılaşma, sağlıklı ve estetik çevre koşulları gerçekleştirilmiştir. Benzer bir uygulama da, kentsel dönüşüm kapsamında Sincan Ovacıkta hayata geçirilmiştir. Uygulamadan edinilen deneyimler göstermektedir ki, tüm riskli alan ve gecekondu bölgelerinde benzer uygulamaların yapılmasına ihtiyaç duyulmaktadır.

6306 sayılı yasada “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” denilmektedir. Yani amaç sadece deprem güvenliği değil, sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin sağlanması amaçlanmaktadır. Buda ancak, eski yapıların günün yaşam ve çevre koşullarına uygun olarak yenilenmesiyle mümkündür.

Özellikle, şehirlerimizde yeşil alanlar, geniş meydanlar, düzgün cadde ve sokaklar sınırlıdır. Kentsel dönüşüm kapsamında sadece riskli yapılar yenilenmektedir. Yasa kapsamında, bazı riskli yapılar yeşil alanlara dönüştürülerek, sadece deprem güvenliği değil, şehir kimliğine de katkıda bulunmak mümkündür.

Kentsel dönüşüm kapsamında, bir dönemin özgün mimarisini temsil eden yapılar da yenilenmektedir. Bunun önlenmesi için şehir merkezindeki özgün yapıların tespit edilerek kültür mirası olarak korunması gerekmektedir. Bu yapılmadığı zaman, şehirlerimiz bir süre sonra beton yığınına dönüşecektir.

Kentsel dönüşüm faaliyetleri daha çok birkaç büyük şehir merkezleri ile sınırlı kalmaktadır. Kırsal kesim dahil olmak üzere, ülke genelinde yaygınlaştırılmasına çalışılmalıdır. Bunun için sadece kira ve yapım kredileri değil, sanayi ve ticarette olduğu gibi, dönüşümler için müteahhitlere kredi ve teşvik olanakları yaratılmalıdır.

C. KARŞILAŞILAN SORUNLAR
1. İmar planları 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm yasasından önce ve bağımsız olarak hazırlandıkları için, yasanın ruhuna uygun bir dönüşüm sağlanamamaktadır. Bunun için, dönüşüm bölgelerinde yeni imar planlarına ihtiyaç duyulmaktadır.

2. Mevcut yapı stokunun büyük bir bölümünü yığma yapılar veya teknik hizmet görmemiş gecekondu ve benzerleri oluşturmaktadır. Deprem dayanımı bakımından en olumsuz yapıların 1970-1990 yılları arasındaki zaman aralığında inşa edildikleri bilinmektedir. Bu yapıların deprem dayanımları yeterli olmadığı gibi, günün koşullarını karşılamayan kimliksiz yapılardır. Bu kimliksiz yapıların, dönüştürülmesinin çok sayıda sosyoekonomik katkıları da bulunmaktadır. Dolayısıyla tüm aşamalarda, dönüşümleri kolaylaştıracak ve hızlandıracak yaklaşımlarda bulunulmalıdır.
Buna karşın, tam tersine 2013 yılında bir üniversitemiz tarafından hazırlatılan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayını müteakip yürürlüğe giren Riskli Bina Tespit Yönetmeliği ile büyük oranda başta yığma yapılar olmak üzere, dönüşüme engel olunmuştur. Deprem Yönetmeliği dururken böyle bir yönetmelikle frene basılmasını anlamak mümkün değildir. Bu da yetmiyormuş gibi, itiraz komisyonu üyesi üniversitelerimizin bazı mensupları, yönetmeliğe aykırı görüşlerini egemen kılarak, adeta dönüşümü engelleyecek davranışlarda bulunmaktadırlar.

3. Aynı ada veya parselde yer alan gecekondular benzer mimari yapıda oldukları halde, ahşap tavanlı olanların hak sahipleri kira yardımından yararlanmakta, diğerleri yararlanamamaktadır. Teknik gerekçelere uygun olsa da, birinin riskli, diğerinin risksiz olduğunu gecekondu sahiplerine izah etmek mümkün değildir. Sadece teknik gerekçeye bağlı olarak bu ayrımın yapılması eşitlik ilkesi ile de çelişmektedir. Yasanın Sağlıklı ve güvenli olmayan yaşam çevrelerini kapsadığı dikkate alınarak, bu ayrım yapılmadan, tüm gecekondu maliklerinin ayni haklardan yararlanıp yararlanamayacağına karar verilerek bu ikilem çözülmelidir. Afet alanı olarak ilan edilen bölgelerde bu ayrım yapılmamaktadır.

4. Yığma yapıların performans hesapları deprem yönetmeliğindeki hesap esaslarına ve malzeme dayanımlarına bağlı kalınarak yapılmaktadır. Gerçekte bu yapıların alt yapıları, tesisatları ve fonksiyonları günün ihtiyaçlarını karşılamamaktadır. Özellikle suyla temas eden bölgelerdeki tuğlaların donma ve çözülme sonucunda, harcında yaşlanmasından dolayı dayanımlarında büyük kayıplar olmaktadır. Harç işlevini yitirdiği için, yapıdan bir parça alınarak, deney sonucunda gerçek yapı dayanımının bulunması da mümkün değildir. Bir kısmı teknik hizmet görmediği için, taşıyıcı sistemi düzgün değildir. Ancak, performans hesaplarına dayalı değerlendirmeler diğer etkilere yer vermediği için, değerlendirmeler gerçeği yansıtmamaktadır. Bunun sonucu olarak yapılar risksiz olarak onaylanabilmektedir.

5. Belediye, tapu ve benzeri yerlerdeki evrak bilgilerindeki hatalar veya farklılıklar hak kaybına neden olmaktadır. Özellikle gece kondu bölgelerindeki sokak, cadde adları ve yapıların numaraları sıkça değişebilmektedir. Bunlarda yapılmış olan hataların düzeltilmeleri bürokratik nedenlerle güç ve bazen imkansız olmaktadır. Bu konuları araştırıp karar vermekte, il müdürlüğünün yetkili kılınması birçok sorunu çözecektir.

6. Müteahhitler bir parseldeki gecekonduları veya bir yapıyı dönüştürmek için, tüm hak sahipleri ile anlaşmak zorundadır. Bu zorunluluğu istismar eden bazı hak sahipleri, daire veya gecekondu değerinin çok üstünde getiri sağlamaya çalışmaktadır. Daha önce yasal yollar kapılıyken, bu tür sorunları çözmek kolaydı. Yasal yolların açık olması, hukuksal çözümlerin zaman almasından dolayı dönüşümleri geciktirmektedir. Bu tür sorunları çözmek için, yeni önlemler alınmalıdır.

D. SONUÇ VE ÖNERİLER
Kentsel dönüşüm gibi, ülkemizin geleceği açısından çok büyük önem taşıyan bir projenin amacına ulaşılabilmesi için, ülke boyutunda, bina maliklerinden bağımsız olarak, yapı dayanımlarının tespit edilmesi veya tespit zorunluluğu getirilmelidir. Bu kapsamda tespit edilen riskli yapıların yenilenmesi zorunlu olmalı, yenilenemeyenler yıktırılmalıdır.

Riskli yapılar veya bölgeler münferit değil çevre koşulları ile birlikte ele alınarak, yeşil alanları koruyan veya yeterli yeşil alanları içeren yeni imar planları hazırlanmalıdır.

Riskli yapı tespitleriyle ilgili yönetmelikler ve bürokratik çalışmalar, yapıların süratle dönüştürülmesini teşvik edecek yönde olmalı, aksi yöndeki faaliyetler engellenmelidir.

©Yapı Dünyası Dergisi 2017 Sayı: 256-257 de yayımlanmıştır.